Mặc dù giao dịch có dấu hiệu sụt giảm nhưng thị trường bất động sản 'không có cơ hội nào để tiếp tục 'đẩy' giá nữa, bởi 'đẩy' giá lên không thể hấp thụ được'. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Việt Nam cho hay, thời điểm cuối năm nay, giá nhà Condotel giảm nhiệt, căn hộ giá rẻ lên ngôi. Nhận định về thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2018, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng Giám đốc Asian Holding, cho rằng, về tổng thể, thị trường sẽ không có biến động lớn. Trong đó, nhà ở xã hội, nhà ở thương Cũng có cái nhìn khá khả quan đối có phân khúc từ nay đến hết năm 2018, ông Nguyễn Mạnh Hà – Nguyên Cục trưởng Cục Quản lý và Thị trường Bất động sản Việt Nam – Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết trong 1 số tháng cuối năm phân khúc vẫn phát Nhận định về thị trường bất động sản những tháng cuối năm 2018, ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng Giám đốc Asian Holding, cho rằng, về tổng thể, thị trường sẽ không có biến động lớn. Trong đó, nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp nhu cầu vẫn tiếp tục gia tăng Đất nền nội đô: Điểm sáng của bất động sản Hà Nội cuối năm 2018. (Dân trí) - Phân khúc đất nền vẫn đang là xu hướng được giới đầu tư và người mua nhà đặc biệt quan tâm bởi độ linh hoạt trong xây dựng, đáp ứng được nhu cầu sở hữu nhà riêng cho người mua . Thị trường phát triển ổn định Nhận định về thị trường BĐS nói chung và thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh nói riêng, năm 2018 vẫn giữ được sự phát triển ổn định. Cụ thể, đã không có hiện tượng “bong bóng BĐS” và vẫn còn nằm trong chu kỳ phục hồi, tăng trưởng, nhưng đã có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở và số lượng giao dịch. Ở phân khúc BĐS công nghiệp, văn phòng cho thuê, vẫn tăng trưởng tốt; phân khúc căn hộ du lịch condotel có dấu hiệu chững lại. Việc phát triển BĐS xanh, BĐS thông minh, an toàn, tích hợp nhiều tiện ích và dịch vụ đang dần trở thành xu thế lựa chọn của chủ đầu tư dự án và người tiêu dùng. Tuy nhiên, thị trường BĐS cũng ghi nhận tình trạng thiếu nguồn cung loại căn hộ nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở xã hội hay những căn hộ cho thuê giá rẻ phù hợp với khả năng tài chính của công nhân, lao động, người có thu nhập thấp đô thị. Trong năm 2018, xảy ra hai đợt sốt ảo giá đất nền, đất nông nghiệp, đã được chính quyền các địa phương quyết liệt vào cuộc xử lý và đã được kiểm soát. Việc sốt giá đất bùng phát trên diện rộng, tập trung tại các vùng dự kiến trở thành đặc khu kinh tế như Phú Quốc Kiên Giang, Vân Đồn Quảng Ninh và Vân Phong Khánh Hòa, sau đó “xẹp” xuống khi Luật Đặc khu kinh tế chưa được Quốc hội thông qua. Thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh những tháng đầu năm 2018 xảy ra hiện tượng tăng mạnh giá đất ở các quận vùng ven, tập trung ở phân khúc đất nền sổ đỏ và đất nền dự án. Tiếp đó đến các tỉnh vùng ven như Đồng Nai, Bình Dương, Long An…, rồi lan rộng ra các tỉnh, thành miền Trung như Khánh Hòa, Bình Định, Đà Nẵng, Nghệ An, Thanh Hóa… Nguyên nhân của tình trạng trên được cho là do tình trạng đầu cơ đất đai, thổi giá đất lên cao của một số nhà đầu tư cá nhân lợi dụng thông tin chuẩn bị thành lập ba đặc khu kinh tế để đẩy giá lên cao, sự buông lỏng quản lý của chính quyền địa phương trong công tác quy hoạch, quản lý đất đai. Nguồn cung sản phẩm giảm Tính riêng tại thị trường BĐS TP. Hồ Chí Minh, xác nhận của Sở Xây dựng, hiện có 77 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, gồm căn, tập trung tại quận 2 10 dự án, quận 7 10 dự án, quận 9 8 dự án, quận Gò Vấp 8 dự án, quận 8 7 dự án, quận Thủ Đức 6 dự án, huyện Bình Chánh 6 dự án, các quận Bình Tân, Phú Nhuận, Tân Phú mỗi quận 04 dự án. Nếu so sánh nguồn cung BĐS năm 2018 với năm 2017 có sự sụt giảm rõ rệt. Cụ thể, số lượng dự án giảm 18 dự án, giảm 13%. Tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm căn, giảm 34,1%. Trong đó, phân khúc căn hộ bình dân giảm căn, giảm 44,1%. Cơ cấu sản phẩm bị mất cân đối, lệch pha cung - cầu, chưa đảm bảo phục vụ mục tiêu an sinh xã hội vì tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ đạt 24,7%, chiếm tỷ lệ thấp. Trong khi phân khúc cao cấp chiếm khoảng 1/3 thị trường 30% và đã xuất hiện dấu hiệu thừa cung tại TP. Hồ Chí Minh cũng như trong phạm vi cả nước như nhận định của Bộ Xây dựng. Sự lệch pha cung - cầu đã chỉ ra dấu hiệu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường BĐS thiếu bền vững. Bởi lẽ, trong thị trường BĐS phát triển bền vững, cân bằng, thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền chiếm tỷ lệ lớn nhất, tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp, còn phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất. Dự nợ tín dụng có xu thế tăng Tổng dư nợ tín dụng BĐS năm 2018 ước đạt hơn 2 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 16,31% so với năm 2017, chiếm khoảng 30% tổng dư nợ tín dụng cả nước. Dư nợ tín dụng trung, dài hạn tiếp tục xu thế tăng trong 03 năm gần đây, năm 2018 chiếm khoảng 53,7%, trong đó, ngành xây dựng - BĐS chiếm 12,48%, tăng 20,5%. Tổng dư nợ tín dụng tiêu dùng chiếm khoảng 18,79%, trong đó, dư nợ tín dụng tiêu dùng có liên quan đến sửa nhà, xây nhà, mua nhà ước khoảng 140 nghìn tỷ đồng, chiếm khoảng 38-40% tổng dư nợ tín dụng tiêu dùng. Trong năm 2018, mặt bằng lãi suất cho vay giữ được ổn định trong 11 tháng đầu năm 2018, nhưng từ tháng 12 đã có xu hướng tăng lên. Nguồn vốn FDI cả nước trong năm 2018 đạt hơn 30 tỷ USD, trong đó, có hơn 6,5 tỷ USD đầu tư vào BĐS, chiếm 21,3%, đứng thứ hai trong thu hút vốn FDI, với vị trí dẫn đầu là Nhật Bản, tiếp theo là Hàn Quốc và Singapore, Hồng Kông - Trung Quốc. Riêng tại TP. Hồ Chí Minh, nguồn vốn FDI đạt 6,22 tỷ USD. Trong đó, nguồn vốn FDI vào thị trường BĐS thành phố tiếp tục tăng trưởng mạnh, thu hút được hơn 01 tỷ USD, đứng thứ ba, chiếm 17% tổng nguồn vốn FDI, giảm so với năm 2017. Nguồn kiều hối trong năm 2018 cũng tăng mạnh, dự kiến cả nước đạt khoảng 15,9 tỷ USD. Trong đó, TP. Hồ Chí Minh thường chiếm phân nửa lượng kiều hối cả nước, lượng kiều hối này sẽ có khoảng 21% đầu tư vào thị trường BĐS. Siết tín dụng vào thị trường BĐS Các doanh nghiệp hoạt động trên thị trường BĐS hiện đang dựa vào hai nguồn vốn chính là tín dụng ngân hàng và huy động từ khách hàng. Tuy nhiên, việc phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính càng lớn thì độ rủi ro cho doanh nghiệp càng cao và có thể dẫn đến “bong bóng” trên thị trường BĐS. Trước vấn đề này, Chính phủ đã ban hành Nghị định 20/2017/NĐ-CP và lộ trình hạn chế tín dụng vào thị trường BĐS theo Thông tư 36/2014/TT-NHNN và Thông tư 16/2018/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước. Do đó, việc thực hiện quy định “trần lãi vay 20%” đã tạo áp lực tích cực, buộc các doanh nghiệp BĐS phải tìm kiếm các nguồn vốn khác thay thế. Trong đó, có nguồn vốn từ thị trường chứng khoán, từ các quỹ đầu tư, từ nguồn vốn FDI, từ nội lực của doanh nghiệp kể cả thông qua hợp tác, liên kết... Loại hình BĐS mới sụt giảm về nguồn cung và lượng giao dịch Loại hình BĐS “con lai” như condotel, hometel, officetel, serviced apartment, shophouse được đánh giá chung có sự sụt giảm về nguồn cung và lượng giao dịch. Cụ thể, trong năm 2018 đối với thị trường căn hộ du lịch condotel có xu hướng sụt giảm mạnh cả nguồn cung và giao dịch. Hầu hết các điểm nóng về du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang Khánh Hòa, Phú Quốc Kiên Giang… đều có ít dự án mới được phát triển. Điều này khác xa so với giai đoạn 2015-2017, khi tại hầu hết các thành phố biển như Nha Trang, Quy Nhơn Bình Định, Đà Nẵng, Hạ Long Quảng Ninh…, các dự án condotel liên tục được công bố mở bán rầm rộ trên thị trường, các nhà đầu tư đổ xô đi mua căn hộ condotel như một kênh đầu tư mới. Nguyên nhân của sự sụt giảm này được cho là do các vấn đề liên quan đến pháp lý của các loại hình BĐS này. Mặt khác, việc ngân hàng siết chặt cho vay đầu tư BĐS khiến dòng vốn đổ vào các dự án BĐS nghỉ dưỡng, đặc biệt là condotel bị hụt hơi. Năng lực phát triển, vận hành dự án BĐS nghỉ dưỡng tại Việt Nam vẫn còn hạn chế, dẫn đến sự ngờ vực của khách hàng có nhu cầu đầu tư lâu dài, hay giá bán của các sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng đã bị đẩy lên mức quá cao trong những năm vừa qua là những nguyên nhân của sự sụt giảm trên. Nhận định về triển vọng thị trường BĐS năm 2019, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, cho biết “Thị trường BĐS năm 2019 sẽ đan xen giữa thách thức và cơ hội”. Cụ thể, ông Châu cho rằng, do năm 2018, thị trường sụt giảm nguồn cung, nên tình trạng thiếu nguồn cung sản phẩm bất động sản sẽ tiếp tục xảy ra trong năm 2019. Bên cạnh đó, việc mất cân đối giữa cung - cầu dẫn đến sự lệch pha sản phẩm trên thị trường giữa căn hộ bình dân, cao cấp và trung cấp. Hiện phân khúc nhà ở xã hội năm vừa rồi chưa triển khai được nhiều do vướng mắc chính sách. “Từ năm 2019, việc tiếp cận vốn tín dụng của các dự án bất động sản được dự báo sẽ gặp nhiều khó khăn hơn”, ông Châu dự báo. Cũng cho rằng thị trường BĐS 2019 sẽ còn nhiều khó khăn, ông Trần Kim Chung, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế Trung ương CIEM, nhấn mạnh “Có 3 điểm nghẽn từ 2018 sẽ kéo dài sang 2019. Thứ nhất, xét về mặt thể chế, Việt Nam hội nhập ngày càng rộng, sâu hơn, cách mạng công nghiệp lần thứ 4 ngày càng tác động mạnh đến đời sống kinh tế, xã hội. Do đó, việc mở rộng các nguồn cấp vốn là rất cần thiết và phải có thể chế cho nó, như tạo ra khuôn khổ thể chế về condotel, quỹ đầu tư, quỹ tương hỗ, các loại hình thái khác. Thứ hai, năm 2018 và 2019, chúng ta chưa thấy bóng dáng của các chính sách tài chính với thị trường bất động sản. Đặc biệt quỹ tín thác BĐS mô hình quỹ chuyên đầu tư trong lĩnh vực BĐS nói chung và nhà ở nói riêng; mục đích nhằm huy động vốn nhàn rỗi của các nhà đầu tư nhỏ lẻ thông qua phát hành chứng chỉ đầu tư vào lĩnh vực nhà ở, giải pháp có thể tốt nhất cho thị trường bất động sản nhưng chưa được thực hiện. Thứ ba, các thành tố tham gia thị trường trong nước và nước ngoài, các bên liên quan cần tham gia nhiều hơn nữa. Chúng ta cần mở cửa, nhưng cần phải kiểm soát, như dòng tiền nước ngoài có thể được đổ vào nhiều, nên phải biết thế nào là đủ. Năm 2018, chúng ta đã vận dụng được, nhưng 2019 phải trong tầm kiểm soát phù hợp”. Sau hàng loạt những biến động như sốt đất nền, những thay đổi trong giao dịch đất ở đặc khu, sự tác động của các chính sách tín dụng,... thị trường địa ốc quý IV sẽ diễn ra theo chiều hướng nào? Không bị dẫn dắt "thiếu kiểm soát" Theo quan sát của giới phân tích, không giống như những năm trước đây khi bất động sản tăng nóng một giai đoạn rồi giảm nhiệt đột ngột, thị trường bất động sản ở giai đoạn hiện nay gần như giới đầu tư và người tiêu dùng trực tiếp đã “thông minh hơn” vì không để thị trường “dẫn dắt” một cách thiếu kiểm soát. Chọn đầu tư hay mua để ở, người tiêu dùng bây giờ phải nghe ngóng thông tin thị trường, phải xem xét hạ tầng, độ tiện ích của dự án, sự đồng bộ và liên kết vùng…, chính những yếu tố này đã quyết định được nhu cầu thật, không tăng ảo. Hơn nữa, cùng với việc cởi mở của nhiều cơ chế, chính sách đầu tư, hiện nay nguồn cung về căn hộ, dự án nhà, đất đã phát triển nhiều hơn nhằm đáp ứng nguồn cung. Ngoài ra, nhu cầu về nhà ở chung cư, nhà phố đất nền vẫn còn cao, đặc biệt là phân khúc giá rẻ, tầng trung vẫn có sức hút lớn. Mặc dù vẫn còn những vấn đề như cháy nổ, tranh chấp mâu thuẫn giữa chủ đầu tư và người dân nhưng điều đó cũng không khiến cho giá nhà, đất có thể giảm trong thời gian tới. Phân tích về biên độ giá căn hộ chung cư Hà Nội hiện nay, bà Đỗ Thu Hằng, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu Tư vấn Savills Hà Nội cho hay “Hiện, căn hộ giá rẻ dường như biến mất khỏi thị trường, mức giá không thể xuống thêm nữa. Có những vị trí tại thị trường Hà Nội không thể giảm xuống dưới 18 triệu đồng vì chủ đầu tư không thể làm được với giá đó. Do đó, muốn mua được nhà giá rẻ thì phải đi xa tới Hoài Đức, Gia Lâm. Hoặc chủ đầu tư có thể điều chỉnh diện tích nhà để có giá thành hợp lí”. Dù sao thì giá nhà, đất cũng sẽ không giảm. Cũng theo bà Hằng, từ nay đến cuối năm, các dự án hạng A mới tung ra trong quý III sẽ cần thời gian để hấp thụ. Nguồn cung tăng khiến khách hàng có nhiều sự lựa chọn. Những sản phẩm hạng A ở vị trí đắc địa thì khó so sánh về giá. Còn phân khúc hạng B thì khách có thể so sánh giá xem phù hợp chưa, cơ sở hạ tầng đủ sức thuyết phục chưa. Khu Long Biên giá 18 – 20 triệu đồng/m2, khu Cầu Giấy 30 – 32 triệu đồng/m2 thì hợp lí nhưng cao hơn thì cần phải xem xét. Ngoài ra, thị trường được dự báo ổn định từ nay đến cuối năm. Tín dụng có thể không thuận lợi như năm ngoái, tăng trưởng tín dụng đã chững lại. Nhưng yếu tố nền tảng thị trường vẫn tốt, nguồn cầu từ các nơi đổ về Hà Nội, do đó thị trường vẫn còn tiềm năng. Đất nền sôi động Trong khi đó, khảo sát tại một số sàn giao dịch Hà Nội cho thấy, giá rao bán đất nền tại 15 tuyến đường thuộc địa bàn 5 quận phía Tây Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm, Hà Đông, Thanh Xuân, Cầu Giấy diễn ra sôi động nhất. Điển hình, giá rao bán cao nhất là đường Trần Thái Tông Cầu Giấy với mức trung bình khoảng 161 triệu đồng/m2. Trong khi đó, đường 70 Nam Từ Liêm có mức giá rao bán thấp nhất, trung bình gần 34 triệu đồng/m2. So với quận Nam Từ Liêm, mặt bằng giá bán đất tại 3 tuyến đường thuộc quận Bắc Từ Liêm có phần nhỉnh hơn. Ba tuyến đường Xuân Đỉnh, Phú Diễn, Cổ Nhuế có giá rao bán đất trung bình lần lượt là 50 triệu đồng/m2, 41 triệu đồng/m2 và 36 triệu đồng/m2. Trong khi đó, tại quận Hà Đông, 3 tuyến đường có nhiều tin rao bán đất nhất là đường Đa Sỹ, Tố Hữu và Lê Trọng Tấn. Trong đó, có giá bán trung bình cao nhất là đường Đa Sỹ với 46 triệu đồng/m2. Đơn cử, một mảnh đất 50m2 tại đường Đa Sỹ có sổ đỏ chính chủ, đường 12m được chủ nhân rao bán giá 2,5 tỷ, tương đương 50 triệu/m2. Tương tự, tại địa bàn huyện Hoài Đức, giá nhà phố, nhà lẻ cũng đang rục rịch tăng trở lại. Chẳng hạn, một căn nhà riêng diện tích 85m2, xây 2 tầng nằm trên đường La Phù đang được chào bán với giá lên đến 3,2 tỷ đồng. Được biết vào thời điểm cuối năm 2017, giá của căn nhà này rơi vào tầm 2,3 - 2,5 tỷ đồng. Cùng tuyến đường này, các căn nhà có diện tích sàn từ 54 - 60m2 thời điểm đầu năm được rao bán với giá tầm 2 tỷ đồng đổ lại vậy mà nay đều có giá từ 2,5 tỷ đồng trở lên. Đất thổ cư tại nhiều khu vực thuộc các xã An Khánh, An Thượng, Vân Canh cũng có hiện tượng tăng giá, mức tăng khoảng 2 - 3 triệu đồng/m2. Những con số này cho thấy giá đất nền dù hết “sốt” cũng không có nghĩa là sẽ giảm giá so với thời kì trước đó. Phân tích sâu hơn về thị trường, ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Bộ phận đầu tư Savills Việt Nam cho hay, nếu nhìn vào bình diện chung của thị trường bất động sản Việt Nam từ đầu năm đến nay, thì có thể thấy thị trường đang thiếu nhiều yếu tố. Thứ nhất là quỹ đất. Có thể thấy là các đô thị lớn ở Việt Nam là Hà Nội và quỹ đất không còn nhiều. Thứ hai là liên quan đến vấn đề khả năng phát triển của nhà đầu tư về mặt tài chính. Không phải nhà đầu tư nào cũng đủ năng lực, trong khi Ngân hàng Nhà nước bắt đầu siết chặt tín dụng cho vay bất động sản. Thứ ba, có thể nói thẳng thắn với nhau là việc đền bù giải tỏa khó khăn. Thực tế cho thấy, quy trình phê duyệt rất lâu, từ khi có chủ trương đến lúc ra được giấy phép xây dựng là một câu chuyện dài, như 1/2000, 1/500, rồi đánh giá tác động môi trường và nhiều thủ tục khác cùng hàng loạt giấy phép con, khiến quá trình phát triển dự án tại các đô thị lớn như và Hà Nội khó khăn hơn. Theo ông Khương “Quỹ đất đang hạn chế, để làm được căn hộ sản phẩm nhà ở thì giá trị đất đóng góp tới 40%, nếu chi phí đền bù giải tỏa cao, các chi phí khác tập trung quá nhiều vào giá trị đất sẽ khiến giá trị nhà ở tăng lên, dẫn đến tình trạng nhà giá rẻ không còn rẻ, khả năng tiếp cận người thu nhập trung bình và thấp của phân khúc này cũng bị hạn chế. Mặt khác, theo đuổi phân khúc này, lợi nhuận đem về cho doanh nghiệp không cao, nên các chủ đầu tư còn e dè, dẫn đến nguồn cung sản phẩm nhà giá rẻ còn khan hiếm. Lâu nay chúng ta thấy rằng giá trị gia tăng của căn hộ thường gắn liền với tài sản cố định như nhà phố và biệt thự. Nếu nguồn cung kéo dài bởi những yếu tố vừa nói trên thì giá trị căn hộ sẽ có điều chỉnh tăng”. >>> XEM THÊM Vụ án lạ đời Ham rẻ, 200 người bị lừa mua 10 triệu đồng đất’ Nhà dưới 1 tỷ ở Hà Nội trông thế nào? Đất Đà Nẵng bất ngờ lên cơn sốt’, giao dịch tấp nập như hội chợ Theo Reatimes

bat dong san cuoi nam 2018